Uma das dúvidas mais recorrentes no mercado imobiliário, tanto para locadores ou locatários, é com relação à renovação do contrato de aluguel e todos os direitos e deveres envolvidos. Em muitos casos as partes acabam entrando e acionando a justiça, sendo que a resolução do problema pode ser bem mais simples quando há o conhecimento da legislação vigente. Hoje vamos explicar de forma prática alguns pontos importantes.
Quando renovar?
O período de duração do contrato de aluguel, e consequentemente o momento para a definição da renovação, deve ser estipulado no texto do contrato assinado pelas partes. Atingido este prazo, locador e locatário podem se reunir e definir um novo período, podendo este ser estipulado em um novo contrato com a revisão de todos os pontos do contrato, ou então por meio de um aditivo contratual, o qual explicaremos ao longo do texto.
Caso não haja o pedido de renovação por alguma das partes, o mesmo renova-se por prazo indeterminado caso o locador continue na residência por período superior a 30 dias, sem que o locatário solicite sua saída. Isto configura que estão de acordo em continuar o aluguel, porém agora não há multa estipulada para que qualquer uma das partes deseje romper a parceria. Neste caso o inquilino deve deixar o imóvel em até 30 dias.
Nos casos onde o contrato de aluguel tem prazo igual ou superior a 30 meses, após este período pode-se finalizar o acordo a qualquer momento caso não haja o pedido de renovação, devendo também o inquilino desocupar o imóvel em até 30 dias.
Aditivo contratual para renovação
Caso locador e locatário queiram estender o contrato de aluguel por mais algum prazo determinado, porém não queiram alterar as demais partes do contrato, como por exemplo a multa para rescisão, pode-se fazer apenas um aditivo contratual, o qual substituirá a clausula anterior do período de duração do contrato de aluguel.
Caso após a renovação o inquilino queira romper o acordo, recaem sobre ele todos os encargos que já valiam anteriormente. O mesmo vale para a rescisão por parte do locador.
Renovação automática
No momento da formulação do contrato pode-se inserir uma cláusula de renovação automática do acordo. Esta diferencia-se da renovação pela não solicitação da desocupação do imóvel porque é pré-estabelecida e pode ser feita estipulando um novo prazo, e não necessariamente um período indeterminado. Assim, recaem sobre as partes todas as obrigações contratuais que envolvem o rompimento do contrato antes do prazo.
Renovação do fiador?
No momento da renovação do contrato por um aditivo contratual, ou por não manifestação de interesse em finalizar o acordo, não é obrigatória a renovação do fiador por parte do inquilino, pois os termos do contrato que dizem sobre os pagamentos e obrigações do inquilino permanecem os mesmos.
Porém, no momento da renovação o fiador deve assinar o documento concordando com tal ato. Além disso, o mesmo tem o direito de retirar seu nome para a fiança do imóvel, devendo o locador definir novo fiador de acordo com as condições solicitadas pelo locatário.
Contrato verbal
Em contratos verbais de aluguel não há obrigações sobre locador e locatário com relação à renovação porque não há prazo estipulado para a duração dos mesmos. Nestes casos utiliza-se a confiança e o bom senso no momento da tomada de decisão.
Multas e reajustes
A cobrança de multa sobre a rescisão antecipada do contrato de aluguel, seja no período inicial ou então no período após renovação, deve seguir o que está descrito no documento assinado pelas partes. Como dito anteriormente, em casos onde a renovação se dá por prazo indeterminado, extingue-se a multa por não haver obrigação das partes em manter o contrato. Neste caso há apenas a possibilidade do ressarcimento de uma das partes caso a outra imponha a desocupação do imóvel em período inferior a 30 dias.
Já os reajustes, estes devem seguir os índices relacionados no contrato. Porém, ao término do período o locatário pode impor ao locador um reajuste no aluguel que achar adequado para que o contrato se renove. Fica então para o locatário a opção de aceitar o novo valor de aluguel e continuar no novo contrato, ou então se recusar e desocupar o imóvel.
Gestão de contratos e renovações
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