APRESENTAÇÃO.
Com o crescimento das cidades, comprar um imóvel passou a ser um processo que envolve basicamente muita pesquisa na busca do imóvel ideal. Para ajudar neste processo surgiram as imobiliárias.
MERCADO.
O encerramento “prático do sistema oficial de financiamento (BNH) e o Código de Defesa do Consumidor, promoveu o surgimento de um consumidor exigente e de regras “transparentes” de negócio. Amadorismo e insistência de vendedores não são suficientes para o mercado. O novo conceito de atuação está baseado no profissional que possa orientar o cliente sobre as vantagens do investimento em imóveis frente à outras opções, detalhes dos sistemas de financiamento, além, é claro, das características do imóvel em si. Enfim, os profissionais devem ter o domínio do mercado imobiliário.
CARACTERÍSTICAS DO EMPREENDEDOR.
Trabalhar no ramo imobiliário requer dinamismo, alta dose de sacrifício, bom relacionamento com a clientela, conhecimento do ramo e do mercado.
LOCALIZAÇÃO.
Deve-se dar preferência a um local de fácil acesso, havendo carência de imobiliárias na região, será melhor. Se o investidor possui um bom conhecimento do mercado imobiliário, experiência em vendas e conhecimento jurídico (Direito Imobiliário), tem boas ferramentas para buscar um local adequado e iniciar seu empreendimento.
INVESTIMENTO.
Será fundamental fazer uma avaliação precisa do capital disponível, para que se possa dimensionar o negócio corretamente, lembrando que o investimento irá variar de acordo com a estrutura do empreendimento, podendo este variar em torno de R$ 30.000,00.
ESTRUTURA. A infra-estrutura mínima necessária será uma sala, o atendimento de clientes poderá ser feito na mesma sala ou numa outra independente. É interessante que o empreendedor tenha um veículo próprio que será utilizado para procurar imóveis e levar os possíveis compradores ou locatários até os lugares de interesse.
EQUIPAMENTOS.
Os equipamentos básicos são:
– Computadores e periféricos;
– Telefone e fax;
– Móveis para escritório;
– Material de expediente, etc…
MÃO DE OBRA.
A mão-de-obra específica deste setor é o Corretor de Imóveis que deverá ter o registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI).
Existe um curso para preparar as pessoas interessadas em regularizar ou ingressar nesta profissão, que neste caso pode ser feito no Sindicato dos Corretores de Imóveis. É o Curso Técnico em Transações Imobiliárias.
Com este certificado, o profissional poderá pedir seu registro no CRECI.
Requisitos para o cargo de Corretor de Imóveis:
– 2º grau completo;
– Habilidade para negociações;
– Conhecimento prático do mercado financeiro e cálculos financeiros;
– Visão global das tendências do mercado de imóveis; e
– Criatividade para o desenvolvimento de alternativas e para atendimento de objetivos de vendas.
Os corretores geralmente recebem 1/3 da comissão de venda recebida pela imobiliária.
É sugerida ainda a contratação de um auxiliar que ficará permanentemente no escritório enquanto o empreendedor fará os serviços de corretagem externamente.
PROCESSO DE TRABALHO.
Normalmente o horário de funcionamento de uma imobiliária é das 8:00 hs às 18:00 hs, de segunda a sexta-feira, com plantão aos domingos. É nos fins de semana que a maioria dos clientes têm tempo disponível para procurar um imóvel. Durante a semana o expediente poderá se estender algumas horas quando chegam visitantes de balcão ou para negociação ou fechamento de negócios.
Os imóveis oferecidos podem ser indicados pelos próprios proprietários que vão até a imobiliária. Na realidade, a mercadoria para venda e/ou aluguel deve ser levantada pelos corretores visitando os prédios da região e conversando com zeladores e/ou porteiros para identificar o que há disponível, assim como nome, endereço e/ou telefone do proprietário.
Outra maneira é o contato direto com os proprietários de imóveis já com placas de outras empresas de vende-se ou aluga-se. Neste último caso, o empreendedor deverá identificar o proprietário e oferecer também os seus serviços.
Quanto às placas colocadas nos imóveis de “VENDE-SE” e “ALUGA-SE”, é recomendável que sejam feitas com o nome da imobiliária e o telefone bem visíveis para facilitar o contato pelos interessados.
Os anúncios em jornais são muito bem aceitos para procura de possíveis clientes. Sugere-se não fazer anúncios muito pequenos, pois, isso pode desprestigiar o imóvel. É interessante fazer anúncios com palavras abreviadas e com o título grande, não esquecendo do telefone para contato.
As imobiliárias trabalham com comissões sobre as vendas ou locações. No caso de venda, recebem entre 5 e 8% do valor total do imóvel. No caso de locação, geralmente o primeiro aluguel fica com a imobiliária, porém, dependendo do valor, a imobiliária poderá fazer acordo com o proprietário do imóvel e receber metade do primeiro aluguel e metade do segundo aluguel.
Quando a imobiliária se encarrega de administrar os aluguéis, as comissões variam de 5 a 12% do valor recebido pelo proprietário.
DIVERSIFICANDO.
Além dos imóveis vendidos no país, existem imobiliárias que negociam no exterior, por exemplo em Miami (EUA) ou Punta del Este (Uruguai). Porém, para atuar nestes segmentos é necessário um alto investimento e amplas relações tanto no Brasil como nos países em que se quer comercializar.
As imobiliárias podem prestar ainda, serviços de administração de condomínios, administração de contratos de locação, serviços de plantonistas de prédios e outros relacionados com sua atividade.
DIVULGAÇÃO.
Na busca pelo potencial cliente os jornais de grande circulação ainda são, entre todos os meios de divulgação, a melhor maneira de contactá-los seja para a venda de imóvel ou mesmo para seu aluguel, apesar do alto custo de inserção de anúncios.
INOVAÇÕES.
A modernização está chegando aos escritórios imobiliários, acompanhando o crescimento do mercado que tem primado por implementar programas de qualidade em diversas etapas. Os velhos escritórios empoeirados, com prateleiras amontoadas de cadastros de clientes, móveis velhos, e aquela sala mal iluminada, cede espaço a um ambiente clean em que, aos poucos, papéis vão sendo substituídos por informações armazenadas em microcomputadores.
Se o tráfego de informações através da Internet não se constitui na principal ferramenta de comercialização — muito embora mais da metade dos escritórios das 300 empresas imobiliárias existentes hoje no mercado já estejam informatizadas — existe um sistema corporativo de troca de informações on line, a Intranet, que vem aglutinando corretores de imóveis em torno de uma parceria de vendas.
Esse sistema é operado no estado pela Bolsa Imobiliária e algumas empresas utilizam esse recurso como uma estratégia de aproximação do cliente, junto a formas tradicionais de captação e venda.
NOTÍCIAS
Crise vista do alto? Não no boom dos imóveis
Setor imobiliário é impulsionado pelos baixos rendimentos das outras aplicações
Fundos de Investimento Imobiliário, cotas de hotéis e flats e imóveis de alto padrão vivem, no momento, um Brasil sem crise. A instabilidade do mercado financeiro, o baixo rendimento das diferentes modalidades de aplicações, aliados à alta do dólar, fortalecem o mercado imobiliário. É na segurança do concreto que os investidores estão preferindo destinar seus recursos.
Os Fundos de Investimento Imobiliário configuram a mais nova modalidade de investimento. É nessa forma de captação de recursos que a maioria dos empreendedores aposta para a construção de seus imóveis, uma vez que os empréstimos bancários apresentam altas taxas de juros. Os fundos imobiliários também se tornaram uma atraente opção para pequenos e médios investidores que não dispõem de capital suficiente para comprar um imóvel, seja comercial ou residencial.
Os fundos imobiliários são formados por grupos de investidores com o objetivo de aplicar recursos, solidariamente, no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou em imóveis prontos. Do patrimônio de um fundo podem participar um ou mais imóveis e parte de imóveis. Atualmente, já estão em funcionamento mais de 50 fundos imobiliários no Brasil, com patrimônio total superior a R$ 1 bilhão.
A tendência atual é de um aumento substancial na captação de recursos dos fundos imobiliário , comenta o consultor de investimentos da Coin Valores, Sérgio Belleza Filho. Quem fez investimentos nessa modalidade não está temendo a crise , garante. Um dos mais conhecidos empreendimentos edificados com recursos de fundos imobiliários é o Shopping Pátio Higienópolis, na região oeste de São Paulo. A rentabilidade para quem aplicou é superior a 1,2%. As operações de negociação giram em torno de R$ 100 mil.
Hotéis – O interesse em aplicar o capital em bens imobiliários se transformou em feitos inéditos no mercado. A venda de cotas de hotéis virou uma espécie de promoção no varejo . A Lopes Consultoria Imobiliária foi surpreendida com o sucesso de vendas das unidades de dois hotéis em São Paulo. As 780 unidades do Hotel Holiday Inn Anhembi, na zona norte, e os 400 quartos do Formula 1, na região central, foram vendidos em um único dia. O primeiro teve média de preço em torno de R$ 100 mil, e o segundo R$ 50 mil. As incertezas do mercado financeiro têm nos favorecido demais , reconhece o diretor da Lopes, Tomas Sales.
O diretor da Construtora Setin, Antonio Setin, torce para que o País reconquiste a estabilidade do mercado, mas afirma que a crise tem favorecido muito o seu setor. A Setin, juntamente com o grupo Accor, é a pioneira na venda de flats e hotéis entre diversos investidores. Embora os flats hoje não estejam oferecendo rentabilidades tão atraentes como na ocasião em que eram a coqueluche no mercado, nos anos 90, de até 1,5%, o fato de ser um empreendimento imobiliário continua a ter um significativo número de investidores.
O lastro de segurança, pois não é um papel e sim um imóvel, e a rentabilidade superior a todas as aplicações no mercado, fazem dos flats e hotéis ótimos investimentos , assegura Antonio Setin.
Os imóveis de alto padrão também estão na carona de um Brasil sem grandes crises. Vendemos 90% de 52 apartamentos de R$ 700 mil, em apenas dois fins de semana , comemora o diretor de Planejamento e Marketing da Abyara, Rogério Santos. Movimentamos no ano passado R$ 1 bilhão, e nossa meta para este ano e aumentar esta quantia em 30% , comenta Santos. Do jeito que o mercado está, certamente alcançaremos nossa meta.
De acordo com o presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Romeu Chap Chap, de um modo geral, o mercado imobiliário está se recuperando em meio à crise. Vivemos épocas muito difíceis no passado, estamos podendo trabalhar, mas ainda não podemos dizer que estamos na melhor fase , pondera.
De acordo com pesquisa da entidade sobre a velocidade de vendas de imóveis residenciais em São Paulo, nos quatro primeiros meses deste ano o volume de unidades vendidas foi 38,5% superior a igual período do ano passado. O crescimento, embora gradual, vem sendo constante, o que é muito importante , diz Chap Chap.
Fonte: Jornal O Estado de São Paulo, 24.06.2001
Legislação Específica
Torna-se necessário tomar algumas providências, para a abertura do empreendimento, tais como:
– Registro na Junta Comercial;
– Registro na Secretária da Receita Federal;
– Registro na Secretária da Fazenda;
– Registro na Prefeitura do Município;
– Registro no INSS;(Somente quando não tem o CNPJ – Pessoa autônoma – Receita Federal)
– Registro no Sindicato Patronal;
– Registro no CRECI;
OBS. Para obter o registro no CRECI, o empreendedor deve apresentar os seguintes documentos:
– Contrato Social;
– Alvará de Funcionamento;
– CNPJ;
– Curso Técnico em Intransações Imobiliárias.
O novo empresário deve procurar a prefeitura da cidade onde pretende montar seu empreendimento para obter informações quanto às instalações físicas da empresa (com relação a localização),e também o Alvará de Funcionamento.
Além disso, deve consultar o PROCON para adequar seus produtos às especificações do Código de Defesa do Consumidor (LEI Nº 8.078 DE 11.09.1990).
Também se faz necessário que o futuro empreendedor tenha conhecimento de algumas legislações que regem esta atividade, tais como:
– LEI Nº 4116/62 – Dispõe sobre a regulamentação do exercício da profissão de corretor de imóveis.
– LEI nº 6530/78 – Da nova regulamentação a profissão de corretor de imóveis.
– LEI Nº 9649/98 – Da nova regulamentação a profissão de corretor de imóveis.
Endereços na Internet:
Site do CRECI
http://www.creci.com.br/
BIBLIOGRAFIA
– Pesquisas Tips – Sebrae – Pequenas Empresas, Grandes Negócios – IPT – Tudo (Folha de S.Paulo) – Negócios (O Estado de S. Paulo) – Empreendedor – Exame SP – Exame – Tudo – Estado de Minas – Marketeer – Google – Wikipédia – Ministério do Trabalho e Desenvolvimento.
